李发锦 大周行评估
疫情期间，深圳的房价是涨了还是跌了。
先界定第一个问题：房价指的是住宅的价格。住宅的价格又可以分为新房价格和二手房的价格。
第二个问题：房价是涨还是跌，不是说某个楼盘，某个片区，说的是深圳住宅的平均价格。
第三个问题：房价是涨还是跌，需要有数据说话，凭感觉不可以。
我认为：每个人都有自己的信息来源渠道，都可以形成自己的答案。
我在寻找答案的时候，偏向于相信政府主管部门的统计数据。
我们的数据来源于国家统计局公布的：70个大中城市商品住宅销售价格变动情况
我们把数字2019年底到2022年10月的价格指数绘成折线图。
蓝色线是新房价格走势，红色线是二手房价格走势
一：2019年底-2022年10月深圳住宅价格走势图
二：2020年深圳住宅价格走势
三：2021年深圳住宅价格走势图
四：2022年深圳住宅价格走势图
一、先说二手房价格。
这三年，深圳二手住宅的价格是先涨后跌，前1年半上涨，后1年半下跌。
总的涨幅度较大，达到26％。
价格下跌出现在2021年5月，此时疫情已经持续1年半。然后，二手住宅价格持续小幅度下跌，至2022年10月，二手住宅比最高点的价格一共下跌了5％。
如果忽略疫情期间发生的涨跌过程。只比较2022年10月与疫情开始的2019年底深圳二手住房的价格。二手住宅比疫情开始的时候高了20％，年均6％的涨幅。幅度不大，说明深圳房价基本稳定。
二、现在看新房价格
新建住宅的价格总趋势是前2年半上涨，总涨幅12％，今年下半年开始下跌。
如果忽略疫情期间发生的涨跌过程，现在新建住宅的价格比疫情开始的时候高了10％，年均3.2％的涨幅。
三、二手房价和新房价格对比
在房价的上涨阶段，也就疫情开始至2021年5月左右。二手房涨了26％，新建住宅涨幅为7％。
二手房的涨幅比较大，新建住宅的涨幅小。新房涨幅小的原因是，新房的销售价格需要获得审批，不允许有过高的涨幅，也就是新房的价格受到备案价的约束。
二手房还是处于没有约束的阶段，快速上涨，并没有受到疫情的影响。
2021年二手房市场，发生了一件比较重要的事情。2月，深圳推出二手房参考价。2021年5月，二手房价格开始下跌。这两件事情在时间上是先后相关。因果上面也许也相关。
新房价格开始小幅度的波动，出现在2021年12月，真正出现下跌出现在2022年8月。提醒大家，2021年8月财新网，报道，恒大8月开始被广州中院司法集中管辖。这两件事情应该没有因果关系。但是，如此重大的事件，的确改变了人们对房地产的认知，也改变了对房价预期。
四 、总结
所以，如果您问我，疫情期间深圳的房价是涨了还是跌了？
我只能说：不能用涨了或跌了，这两个字简单回答。
从过程看，二手房先涨后跌，新房价格是前2年涨，今年小幅度波动几下，有涨有跌。
如果不看过程，只拿现在的房价和疫情发生时比较，二手房和新房价格都涨了。
疫情期间，深圳房价是涨还是跌了。还有第三种回答：如果提问的人，潜在意思是：疫情期间，深圳房价是不是曾经跌过？
回答是，跌了。
五、疫情和房价的关系：
我们的标题：疫情期间的房价，很可能给人一个错误的印象，以为是疫情导致了房价的变化。
下面是我个人的观点：
疫情对房价有一定的影响。
因为疫情影响，一部分人的收入减少。而居民收入对房价是有影响的。
对于需要供房的人，收入减少，继续支付月供有困难，会急于出售房屋变现，出售价格可能低于市场价。对于原计划买房的人，由于收入减少，或对未来收入没有信心，放弃购房，造成市场需求减少。
在房价连年上涨的年代，人们从房地产价格上涨当中获益，给中国人上了一堂“房地产经济”的启蒙教育课。从此，很多人认为，房价只涨不跌，失去理性，盲目投资炒房。
“房住不炒”的一系列政策措施。就是我们的第二堂“房地产经济”课。用房价可以下跌的冷酷事实，让人们开始相信，房价是会下跌的。价格有涨有跌，才是真正的市场经济规律。
